IMI Vs RAU

Passados cerca de 15 anos da entrada em vigor do Regime do Arrendamento Urbano (RAU) existia um amplo consenso sobre a necessidade de reforma do mesmo, nomeadamente devido à crescente desvalorização do valor das rendas, gerada pela manutenção de inúmeros arrendamentos anteriores a 1990.Nestes, regra geral, o valor das rendas é muito baixo, facto que conduz a um desinteresse por parte dos senhorios na manutenção dos prédios ou a uma significativa ausência de meios para o efeito.Paralelamente, e contrariamente ao que acontece nos restantes países da Europa Ocidental, tem-se assistido à ausência de um verdadeiro mercado de arrendamento, optando as famílias, regularmente, ao endividamento para aquisição de casa própria.Tal problemática tem conduzido a gravosos resultados quer a nível público, quer a nível privado, tais como a acentuada degradação do património edificado, custos ao nível da segurança e salubridade, a depreciação da imagem dos centros urbanos e do turismo em geral e a proliferação de situações de flagrante injustiça decorrentes da existência de rendas sem qualquer correspondência com o valor de mercado.O novo regime estabeleceu um conjunto de normas aplicáveis aos contratos habitacionais celebrados antes e depois da vigência do RAU, criando-se um mecanismo eficaz de actualização das rendas concebido em estreita correlação com as avaliações fiscais.Desde logo, procede-se à revogação do regime transitório de avaliação dos prédios urbanos arrendados passando estes a ser tributados de acordo com o regime geral.De facto, no âmbito da reforma do património tinha sido criado um regime transitório face ao qual o valor patrimonial tributário a considerar para efeitos de Imposto Municipal sobre Imóveis (IMI) correspondia à capitalização da renda anual pelo factor 12, critério que se afigurava manifestamente vantajoso.Paralelamente, estabelece-se que o valor máximo da renda actualizada não poderá exceder 4% do valor do imóvel locado, o qual corresponderá ao produto do valor da avaliação efectuada nos termos das regras decorrentes do IMI multiplicado pelo coeficiente de conservação do imóvel.Este coeficiente varia de 1 (péssimo) a 5 (excelente) em função do estado de conservação do edifício, o qual é aferido durante o processo de avaliação. Porém é importante realçar que o senhorio apenas poderá promover a actualização da renda quando, cumulativamente:– exista prévia avaliação do imóvel nos termos do IMI;– quando o estado de conservação do imóvel não seja inferior a 3.Tentando estimar o potencial impacto das presentes alterações, tomamos, a título de exemplo, um imóvel em bom estado de conservação, que tem actualmente um valor patrimonial de 18.500 euros e uma renda de 75 euros.Em face da avaliação solicitada, o valor patrimonial do mesmo passará para 100.000 euros. (Ver tabela em cima)Conclui-se assim que o aumento das rendas conduzirá a um aumento da carga fiscal em sede do IMI, aspecto que deverá ser ponderado através de prévia simulação a efectuar pelas partes.De notar ainda que poderá acontecer que o senhorio não possa proceder à actualização da renda porque o nível de conservação do imóvel é mau ou péssimo. Contudo, ainda assim, o IMI passará a incidir sobre o valor patrimonial apurado nos termos gerais a partir do terceiro ano posterior ao da avaliação. Já nas situações em que, apesar de requerida, não se tenha realizado a avaliação fiscal para efeitos de actualização das rendas no ano 2006 o valor patrimonial tributário do prédio arrendado, por contrato ainda vigente e que tenha dado lugar ao pagamento de rendas até 31 de Dezembro de 2001, será o que resultar da capitalização da renda anual pela aplicação do factor 12, se este valor for inferior ao que resultar da aplicação de coeficientes de desvalorização da moeda ao valor patrimonial tributário do prédio.Por fim, por forma a penalizar os titulares de prédios devolutos estabelece-se que as taxas de IMI serão elevadas ao dobro nos casos de prédios urbanos que se encontrem devolutos há mais de um ano, majorando-se assim a penalização existente na anterior legislação (30%).